LA CRISIS GENERADA POR LA FALTA DE ACCESO DE FONDOS DE RECUPERACIÓN TRAS LOS DESASTRES NATURALES Y EL CÓDIGO CIVIL

Dra. Ana Cristina Gómez Pérez*

Resumen:

A la población más vulnerable de Puerto Rico se le negó el acceso a fondos de recuperación tras los desastres naturales por la falta de un título formal de la propiedad en la que habitaban. Luego de casi tres años desde el paso del huracán María y seis meses de los eventos sísmicos en el sur de la Isla, se aprueba el Código Civil en el año 2020, que repite los mecanismos decimonónicos de adquisición de la propiedad sin contemplar una solución a los afectados por los desastres naturales.

1. Introducción[1]

Luego de casi cinco años del paso del huracán María por la Isla, aún existen miles de residentes que no han podido acceder a las ayudas para la recuperación sobre propiedad inmueble.[2] Las cifras presentadas por las agencias administrativas levantan las alarmas sobre la eficiencia en la distribución de los fondos de la recuperación luego del desastre.[3]  Uno de los principales escollos identificados para ese panorama es que los solicitantes de ayudas no gozan de un documento formal y se encuentran en una situación precaria sobre la tierra que habitan.[4] 

La tenencia informal de la tierra en Puerto Rico ha demostrado tener visos epidémicos y no es un problema nuevo que se atribuya completamente al huracán María.[5]  El Legislador que tres años después del desastre tuvo la oportunidad de revisar el Código Civil, optó por mantener las mismas formas de adquisición del dominio del código anterior, perpetuando así el modelo que ha demostrado producir condiciones de inequidad para los más vulnerables.[6] 

II.        Situación post-María

Aunque existen muchas cifras conflictivas sobre la magnitud del daño ocasionado por el huracán María, la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA por sus siglas en inglés) calcula que:

[U]nos 1,138,843 hogares fueron afectados por los huracanes Irma y María, mientras que alrededor de 70,000 residencias quedaron totalmente destruidas. Así las cosas, como ayuda provisional inmediata, el Cuerpo de Ingenieros del Ejército de Estados Unidos instaló cerca de 59,469 techos azules temporeros sobre los hogares afectados.[7]

Para atender los procesos de recuperación sobre los bienes inmuebles, el Gobierno de los Estados Unidos a través del Departamento de Vivienda Federal y Desarrollo Urbano asignó $1,507,179,000 para la rehabilitación de la infraestructura y vivienda en las áreas afectadas por el desastre en Puerto Rico por María.[8]  El Departamento de la Vivienda local estableció el “Plan de Acción para la Recuperación ante Desastres” para instrumentar el desembolso de los fondos y responder a las necesidades no cubiertas por los procesos de recuperación previos que se estiman que ascienden a unos $33,858,916,074.[9] 

Dentro del Plan se creó un Programa de Reparación, Reconstrucción o Reubicación identificado como R3, que incluía un programa de ayuda para la población afectada que no solicitaron a FEMA o que habiendo solicitado resultaron inelegibles.[10]  Entre los requisitos de elegibilidad para cualificar al R3 está probar la titularidad de la vivienda afectada.[11]  Es decir, Es decir, las personas consideradas dueñas legales del bien inmueble solo tendrían acceso si podían acreditar mediante un documento formal su derecho (por ejemplo. escritura pública, sentencia o resolución del Tribunal, declaratoria de herederos, entre otros).[12] Aquellos que no tengan ninguno de los documentos previamente indicados, podrán validar su derecho con documentación no convencional. comotestamentos, contratos de arrendamiento, usufructo, permiso de uso, evidencia del CRIM.[13] Sin embargo, miles de afectados no tienen ningún documento convencional o no convencional para probar su relación con la tierra.

El resultado es que, a tenor con las cifras del Departamento de la Vivienda, en septiembre de 2020, de los $3,289 millones destinados para los procesos de recuperación de María a través del programa R3 solo se habían podido desembolsar el 1.5%,[14] y de las 26,951 solicitudes recibidas solo se habían logrado reparar 258 casas y reconstruir dos.[15]. Ante este panorama, el Departamento de la Vivienda ha contratado proveedores de servicios legales que ofrecen una asistencia limitada para producir un título formal, mediante el Programa de Autorización de Títulos.[16]  Sin embargo, las cifras de dicha estrategia son bastante exiguas ya que hasta marzo del 2020 no se ha resuelto ninguna de las al menos 2,966 solicitudes de asistencia en el título recibidas por el Programa.[17]  

      El Departamento de la Vivienda tiene el reto de resolver el problema de titularidad de miles de residentes que tienen una situación precaria con la propiedad antes de que venza el plazo otorgado para el desembolso de los fondos en el 2026.[18]  

1. El marco legislativo de la propiedad inmueble en Puerto Rico

A tres años del huracán María y a seis meses de los terremotos del sur, la Legislatura de Puerto Rico aprobó un nuevo Código Civil.[19] Según expresa su exposición de motivos: 

El Código Civil de 1930 ha sobrevivido hasta la actualidad. Sin embargo, ha sido necesario incorporar enmiendas en un esfuerzo de adaptarlo a las progresivas necesidades que iba experimentando la sociedad. Cualquier imperfección que hubiese tenido este conjunto de normas en los primeros años desde su creación, se ha exacerbado por el pasar del tiempo y los cambios naturales de la modernidad. Esta pieza legislativa reafirma la voluntad de mantener nuestra tradición civilista, adaptada al Puerto Rico de hoy.[20]

Sin embargo, esta legislación clasificada como “progresista” dista mucho de solucionar el problema de miles de residentes que sufren de las consecuencias de la propiedad informar en Puerto Rico.  La urgencia ante la potencial pérdida de millones en fondos y del desamparo de miles de familias puertorriqueñas requiere de una revisión profunda de la legislación vigente y el análisis de las situaciones que propician la tenencia informal.

Nuestro derecho privado sobre propiedad inmueble, tanto el actual como el anterior, conservan sus raíces de Derecho civil con el Código Civil[21] y la Ley Hipotecaria.[22]  Dicho derecho se caracteriza porque los derechos reales atribuyen al “titular el poder inmediato y directo sobre la cosa”.[23] Entre los derechos reales regulados por el Código Civil se encuentran el dominio,[24] el usufructo,[25] uso[26] y habitación[27] y desde el 2020 el derecho de superficie,[28] entre otros.   Además, otros derechos personales que afectan la propiedad inmueble como el arrendamiento.[29] 

El titular de dominio tiene la facultad de crear los otros derechos reales y personales sobre el bien inmueble a partir de los contratos con tradición. El Código Civil dispone que la adquisición del dominio se produce por disposición legal, la accesión, la usucapión, la sucesión hereditaria y los contratos con tradición.[30] Al analizar los mecanismos de adquisición del dominio nos encontramos con las dificultades que plantean.  Veamos.

La adquisición en virtud de ley o regularización o titulización se produce cuando el Estado concede el título formal por legislación o mediante certificaciones administrativas. Puerto Rico tiene una vasta experiencia en regularización de la vivienda informal,[31] la primera legislación promulgada en 1938, la llamada Ley de Autoridad sobre Hogares,[32] que buscaba “emprender la eliminación de arrabales y fomentar proyectos para proporcionar viviendas a personas de pocos recursos”.[33]  Posteriormente se aprobaron la Ley de Tierras de Puerto Rico,[34] que estableció la repartición de tierras a todo agregado;[35] la Ley para Venta de Parcelas a Usufructuarios u Ocupantes;[36] la Ley de Viviendas Enclavadas en Terrenos Ajenos,[37] que autoriza al Secretario de la Vivienda a conceder títulos de propiedad a las personas que tengan constituidas sus viviendas en terrenos ajenos, y la Ley para el Desarrollo Integral de las Comunidades Especiales en Puerto Rico;[38] sin que ninguna haya erradicado el fenómeno de la propiedad informal.

Adicionalmente hay autores que señalan que la adquisición por la vía legislativa ha demostrado provocar posteriores desplazamientos de las comunidades impactadas,[39] y procesos viciados de clientelismo o intervención política.[40] Es evidente que para la aprobación de este tipo de legislación de regularización se requiere de la intervención y voluntad del andamiaje político y un esfuerzo social que impida que luego de aprobado el proceso se vea afectado por los vaivenes en la política.  Tal como ocurrió en el año 2009,[41] cuando el Estado cambia su política pública y revierte al Gobierno de Puerto Rico una propiedad con asentamientos informales, que había sido previamente trasferida a la Corporación ENLACE, con el ánimo de ser gestionada por el Fideicomiso del Caño Martín Peña para el beneficio de la comunidad.[42]

La experiencia en Puerto Rico y en otras jurisdicciones ha demostrado que la titulización no resuelve la tenencia informal y que las poblaciones más propensas a la propiedad informal no gozan del poder político suficiente para obtener una legislación que les permita regularizarse.[43]

La segunda forma de adquisición del dominio según el Código Civil es la prescripción adquisitiva o usucapión.  Los requisitos para que se figure este derecho son que la persona tenga la posesión del inmueble de forma pública y pacífica, en concepto de dueña por el tiempo fijado por la Ley.[44]  El nuevo Código reduce el término de la usucapión extraordinaria. “Con ello, se busca reducir los problemas que representan las casas abandonadas y se pretende proteger a aquellos que dedican esfuerzo y dinero en habilitarlas para dar cobijo en ellas a sus familias”.[45]  Por lo que se reduce el término de treinta a veinte años,[46] para la persona denominada usucapiente que no goza de buena fe, y se mantienen los diez años para quien la tenga. A pesar de una disminución en una tercera parte en el plazo para la usucapión sin buena fe, el término aun es extenso considerando que es interrumpible.[47] Otras jurisdicciones han demostrado que se puede reducir los términos a solo cinco años de buena fe y diez de mala fe,[48] con un impacto positivo para la economía y la reducción de la propiedad informal.[49]

Es decir, el Código Civil no abona mucho a la adquisición por usucapión porque aún requiere de un lapso significativo y si, como ocurre en la mayoría de las ocasiones, es un terreno gubernamental clasificado como de uso público[50] y/o baldío,[51] no puede usucapirse.  Lo anterior, se complica porque aún aquellos que logran cumplir con el plazo y los requisitos legales tienen que instar un procedimiento adversativo y costoso ante el Tribunal para obtener un documento formal de su título.  Las estadísticas de la Rama Judicial demuestran las pocas posibilidades que plantean adquirir un título formal por usucapión. De los 21,084 casos ante los tribunales para 1 de julio de 2018, solo 16 estaban relacionados con procesos de usucapión y seis fueron resueltos a favor del usucapiente.[52] Es decir, solo el 0.08 por ciento de los casos totales en los tribunales locales versan sobre usucapión y solo el 0.03 por ciento se resuelven a favor del usucapiente. En conclusión, las cifras demuestran que solo un reducido número obtiene un título formal por usucapión en Puerto Rico.

La adquisición del dominio por sucesión hereditaria es igualmente compleja. Las reglas sobre el cálculo de la legítima y el tratamiento de las donaciones conllevan que sea una de las áreas más difícil del derecho privado. Lo que provoca que muchas controversias terminen en procesos judiciales largos y complejos. Si consideramos las estadísticas de la Rama Judicial en el año fiscal 2018-2019, un importante número de acciones judiciales está relacionado con sucesiones.  Así, de los 21,084 casos ante los tribunales de Puerto Rico que estaban pendientes para 1 de julio de 2018: 15 eran de aceptación a beneficio de inventario, 7 de administración de bienes del finado, 23 de cartas testamentarias, 524 de declaratorias de herederos, 35 de impugnación de testamento, 6 casos de sucesiones, 10 de nulidad de testamento, 762 de particiones de herencia y 15 de renuncia, aceptación o sustitución de albacea, para un total de 850 casos.[53]  Según expresa el profesor David Helfeld, en el ámbito civil, la mayor demora judicial se experimenta en el área de sucesiones; los trámites judiciales para resolución de controversias en esta área suele superar los diez años y los casos presentan un retraso en cerca de 90% del proceso.[54]

 Al analizar los números se concluye que es necesario revisar las normas que gobiernan las herencias y adoptar medidas que agilicen los procesos hereditarios. Sin embargo, el nuevo Código Civil mantuvo los derechos de los herederos forzosos sobre los bienes del causante y sus transacciones en vida, aunque les limitó su facultad a revocar donaciones.[55] La Asamblea Legislativa en su revisión del Código Civil no contempló soluciones como las que existen en Estados Unidos, con cortes y procesos especializados en herencias denominados como probate que tardan en promedio dieciséis meses en liquidarlas.[56]

Finalmente, se puede adquirir el dominio mediante contratos con tradición. Aunque en teoría se pudiesen adquirir por otros derechos bajo la doctrina de numerus apertus,[57] el Código Civil regula la compraventa,[58] la donación,[59] y el derecho de superficie[60]. Para gozar de dominio por contrato con tradición es preciso que el titular del derecho haya adquirido de quien fuera dueño del bien inmueble,[61] y para proteger su derecho debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, luego de elevar su contrato escritura pública.[62] En el caso de la donación y el derecho de superficie, la escritura pública es un requisito para la validez de la transferencia.[63] Los costos del otorgamiento de la escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad pueden fluctuar entre el 1% al 1.5% del valor de la propiedad por los honorarios y sellos.[64]  Por lo anterior, en poblaciones de escasos recursos es limitado el acceso a un título formal debido a los costos derivados de la trasmisión de dominio mediante escritura pública.

En síntesis, el nuevo Código Civil no dispone nada sobre un número significativo de la población que habita en una propiedad sin un título formal o autorización del titular, denominado como precarista.[65] Tampoco regula formas de propiedad colectiva a través figuras como la del fideicomiso, obviando el aprendizaje obtenido de esfuerzos como el Fideicomiso del Caño Martín Peña que ha logrado que cerca de 2,000 residentes puedan regularizar su tierra,[66] aumentado la seguridad de la tenencia y reduciendo el desplazamiento de sus habitantes. 

1. Propuesta legislativa

A pesar del problema de titularidad informal que afecta a miles de puertorriqueños, no se vislumbra una enmienda al Código Civil en materia de adquisición del dominio.  A los fines de evitar la pérdida de millones de dólares en fondos de recuperación, el Departamento de la Vivienda ha presentado el Proyecto de la Cámara 1063 que busca “medidas flexibles y efectivas para facilitar que las personas puedan obtener un título de propiedad inscribible en el Registro de la Propiedad”.[67] 

Este proyecto, dirigido exclusivamente a los solicitantes de ayuda por desastres naturales, amplía el ámbito de los asuntos no contenciosos ante notario para que se pueda usar la declaración de vecinos colindantes para generar un documento público que pueda ser utilizado como evidencia para los programas de fondos de recuperación. 

A pesar de las novedades que plantea el proyecto, no deja de ser una solución temporal y puntual que no corrige la titularidad informal.  Los legisladores perdieron una valiosa oportunidad ya que el nuevo Código Civil replica las soluciones decimonónicas de propiedad, con formas inflexibles, costosas y complicadas de adquisición, obviando por completo las lecciones aprendidas de la crisis social y económica que nos han traído los desastres naturales.

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* La Dra. Ana Cristina Gómez Pérez es Catedrática de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico; posee un doctorado de la Universidad Complutense de Madrid, una maestría de la Universidad Carlos III de Madrid y un Juris Doctor de la Universidad de Puerto Rico; participó del Curso Anual de Derecho Registral Iberoamericano (CADRI) del año 2011, y actualmente es parte de la mesa de trabajo de la Cámara de Representantes para crear la Ley para agilizar los procesos bajo el Programa de Autorización de Títulos adscrito al Departamento de la Vivienda, para atender a los damnificados por los huracanes Irma y María y los terremotos del año 2021.

[1] Esta investigación ha sido realizada gracias a la colaboración y patrocinio de la organización Habitat for Humanity of Puerto Rico como parte de los esfuerzos del Programa de Recuperación de Puerto Rico, creado con el interés de ayudar a familias afectadas por el huracán María a acceder a viviendas seguras, asequibles y resilientes. El programa combina recursos y conocimientos junto a la implementación de proyectos variados, abordando el problema de la vivienda de manera holística.

[2] Rebecca Banuchi, Llueven las denegatorias de asistencia por parte de FEMA en Puerto Rico, Centro de periodismo investigativo(5 de febrero de 2018), https://periodismoinvestigativo.com/2018/02/llueven-las-denegatorias-de-asistencia-por-parte-de-fema-en-puerto-rico/.

[3] Véase Oscar Sosa Bartolomei et al., CNE20, La informalidad urbana: tendencias y políticas internacionales relacionadas con la tenencia de tierra y los asentamientos informales2 (2019) (“[L]os asentamientos informales son bastante comunes en Puerto Rico y la seguridad de [su] tenencia ha sido una preocupación constante en la isla durante décadas”);Consejo de Derechos Humanos Res. 19/4, ONU Doc. A/HRC/RES/19/4, 4(a), en la pág. 3 (22 de marzo de 2012).

[4] Ayuda Legal, Hacia la recuperación justa: Fondos CDBG-DR y Desplazamientos Forzosos, Ayuda Legal Puerto Rico (16 de mayo de 2019), https://www.ayudalegalpuertorico.org/2019/05/16/hacia-la-recuperacion-justa-fondos-cdbg-dr-y-desplazamientos-forzosos/.

[5]  Leysa Caro González, Sismos dejan al descubierto trabas para pedir asistencia a Fema, El Nuevo Día (28 de enero de 2020), https://www.elnuevodia.com/noticias/locales/notas/sismos-dejan-al-descubierto-trabas-para-pedir-asistencia-a-fema/. Véase también Jeniffer Wiscovitch Padilla, No arrancan las opciones de vivienda luego del huracán María y los terremotos, Periodismo Investigativo (13 de agosto de 2020), https://periodismoinvestigativo.com/2020/08/no-arrancan-las-opciones-de-vivienda-luego-del-huracan-maria-y-los-terremotos/.

[6] El Consejo de Derechos Humanos en una resolución adoptada en su 19° período de sesiones de marzo de 2012, urge a que luego del desastre: “… [se] vele por personas afectadas, independientemente del estatus de su tenencia previa al desastre y sin discriminación alguna, tengan igualdad de acceso a una vivienda…”.  Consejo de Derechos Humanos Res. 19/4, ONU Doc. A/HRC/RES/19/4, 4(a), en la pág. 3 (22 de marzo de 2012). 

[7] Exposición de motivos, P. de la C. 1063 de 18 de octubre de 2021, 2da. Ses. Ord., 19na. Asam. Leg., en la pág. 1.

[8] Allocations, Common Application, Waivers, and Alternative Requirements for Community Development Block Grant Disaster Recovery Guarantees, 83 Fed. Reg. 40314 (14 de agosto de 2018).

[9] Departamento de Vivienda de Puerto Rico, Plan de Acción para la Recuperación Ante Desastres: para la utilización de fondos CDBG-DR en respuesta a los huracanes Irma y María (2017) 77 (2022), disponible en https://cdbg-dr.pr.gov/download/8va-enmienda-al-plan-de-accion-enmienda-no-sustancial-efectiva-el-25-de-febrero-de-2022/?ind=1645816298866&filename=1-ADM_POLI_Action%20Plan_Amendment%208%20-%20Nonsubstantial_ES.pdf&wpdmdl=25027&refresh=62e82a1ced1a81659382300 (última visita 1 de agosto de 2022).

[10] Id. en la pág. 137.

[11] Id. en la pág. 138, 139-40.

[12] Id. en la pág. 139-40.

[13] Id.

[14] US Department of Housing and Urban Development, Monthly CDBG-DR Expenditure Report, https://files.hudexchange.info/resources/documents/CDBG-DR-Grant-Expenditure-Report-2021-01-01.pdf(última visita 1 de agosto de 2022).

[15] David Cordero Mercado, Miles de solicitudes de asistencia de hogar siguen sin respuesta de Vivienda a tres años de los huracanes Irma y María,  El Nuevo Día  (23 de septiembre de 2020), https://www.elnuevodia.com/noticias/locales/notas/miles-de-solicitudes-de-asistencia-de-hogar-siguen-sin-respuesta-de-vivienda-a-tres-anos-de-los-huracanes-irma-y-maria/. 83 FR 40314-01.

[16] Departamento de Vivienda de Puerto Rico, supra nota 10, en las págs. 149-50.

[17] David Cordero Mercado, supra nota 15.

[18] Allocations, Common Application, Waivers, and Alternative Requirements for Community Development Block Grant Disaster Recovery Guarantees, 83 Fed. Reg. 40314 (14 de agosto de 2018).

[19] Véase Cód. Civ. PR, 31 LPRA §§ 5311-11722 (2015 & Supl. 2021).  

[20] Exposición de Motivos, Código Civil de Puerto Rico, Ley Núm. 55 de 1 de junio de 2020, en la pág. 2. Recuperado de: https://bvirtualogp.pr.gov/ogp/Bvirtual/leyesreferencia/PDF/55-2020.pdf (última visita 1 de agosto de 2022).

[21] El Código civil español de 1889 se extiende a la Isla en 1890.  El Código ha sufrido algunas modificaciones y fue revocado en el 2020, mediante la Ley Núm. 55-2020, pero conservando fundamentalmente figuras jurídicas similares.

[22] La Ley hipotecaria española de 1861 se hizo extensiva a Puerto Rico.

[23] Michael J. Godreau & Ana Isabel García Saúl, Servidumbres y Conservación, 67 Rev. Jur. UPR 249, 286 (1998).

[24] El artículo 741 de nuestro Código Civil dispone que cuando se habla del derecho de propiedad sobre un bien, a ese derecho se le llama dominio. Además, establece que es en virtud del derecho de dominio que se entiende que un bien le pertenece a una persona. Cód. Civ. PR art. 741, 31 LPRA § 7951 (2015 & Supl. 2021);III José Puig Brutau, Fundamentos del Derecho Civil 130, 146 (1994).

[25] El usufructo es definido como un derecho real sobre cosa ajena que le concede la facultad temporal al usufructuario de usar y disfrutar la propiedad que pertenece a otro.  El artículo 877 del Código Civil establece que el usufructo es un derecho que concede a una persona la facultad temporal de uso, goce y disfrute de un bien que le pertenece a otra persona. Cód. Civ. PR art. 877, 31 LPRA § 8381 (2015 & Supl. 2021); III José Puig Brutau, Fundamentos del Derecho Civil 130 (1994).

[26] El artículo 928 del Código Civil define uso como el derecho a utilizar una cosa ajena para obtener el servicio que brinde o los frutos que genere, según las necesidades la persona que tiene el derecho y las personas que convivan con ella. Cód. Civ. PR art. 928, 31 LPRA § 8481 (2015 & Supl. 2021). Véase también Meléndez Berríos v. Maldonado Dieppa, 175 DPR 1009 (2009).

[27] Según el artículo 932 del Código Civil dispone que el derecho de habitación es el derecho a ocupar parte de un bien inmueble (casa, apartamento, etc.) según lo indique el documento o acuerdo mediante el cual se otorgue el derecho. Cód. Civ. PR art. 928, 31 LPRA § 8481 (2015 & Supl. 2021). Si no hay una indicación específica, la persona con el derecho de habitación podrá ocupar la parte necesaria para atender sus necesidades de vivienda y las de las personas que convivan con ella. Id.

[28] Id. § 8583.

[29] El artículo 1331 del Código Civil define el contrato de arrendamiento es un negocio mediante el cual una persona le cede a otra el uso y disfrute de un bien a cambio de una cantidad de dinero o algún otro tipo de pago. Id. § 10101.  En el 2018 se reportó que el 32% de la población en Puerto Rico se encontraba dentro del mercado de alquiler, con un total de 385,846 propiedades alquiladas. Ayuda Legal, El alquiler y la vivienda digna, Ayuda Legal de Puerto Rico(5 de agosto de 2019), https://www.ayudalegalpuertorico.org/2019/08/05/el-alquiler-y-la-vivienda-digna/.

[30] Cód. Civ. PR art. 745, 31 LPRA § 7961 (2015 & Supl. 2021).

[31] Para un estudio meticuloso sobre el tema, consúltese a José I. Alameda Lozada & Carlos Alberto Rivera Galindo, Departamento de la Vivienda, La Vivienda de Interés Social en Puerto Rico14 (2005), disponible en https://estadisticas.pr/files/BibliotecaVirtual/estadisticas/biblioteca/AVP_LaViviendaInteresSocialPR_2005.pdf (última visita 1 de agosto de 2022).

[32] Ley de Autoridad de Hogares, Ley Núm. 126 de 6 de mayo de 1938.

[33] Se establece la Autoridad de Hogares de la Capital mediante una resolución aprobada por la junta de Comisionados, El Mundo, 5 de agosto de 1938, en la pág. 8, disponible en http://www.puertadetierra.info/noticias/1938/autoridad_hogares.htm (última visita 30 de julio de 2022).

[34] Ley de Tierras de Puerto Rico, Ley Núm. 26 de 12 de abril de 1941, 28 LPRA §§ 241-591 (2017 & Supl. 2021).

[35] Desde principios del siglo pasado el Gobierno de Puerto Rico ha intentado regularizar la vivienda informal.  Mediante la Ley Núm. 126 de 6 de mayo de 1938, Ley de Autoridad sobre Hogares, se buscaba “emprender la eliminación de arrabales y fomentar proyectos para proporcionar viviendas a personas de pocos recursos”.  Posteriormente se aprueba la Ley de Tierras de Puerto Rico que establece la repartición de tierras a todo agregado. 28 LPRA §§ 241-591 (2017 & Supl. 2021).

[36] Ley para Venta de Parcelas a Usufructuarios u Ocupantes, Ley Núm. 35 de 14 de junio de 1969, 28 LPRA §§ 681-97 (2017 & Supl. 2021).

[37] Ley de Viviendas Enclavadas en Terrenos Ajenos, Ley Núm. 132 del 1 de julio de 1975, 17 LPRA §§ 751-763a (2021).

[38] Ley para el Desarrollo Integral de las Comunidades Especiales de Puerto Rico, Ley Núm. 1-2001, 21 LPRA §§ 962-967 (2014 & Supl. 2021).

[39] Para un estudio sobre la escasa relación entre la titulación y los posteriores desplazamientos en la Ciudad de México, véaseAnn Varley, La titulación a debate: aportes de medio siglo de regulación de la tenencia de la tierra en asentamientos informales en México, 100 Investigaciones Geográficas 1 (2019), disponible en http://www.scielo.org.mx/scielo.php?pid=S0188-46112019000300009&script=sci_arttext.

[40] Véase Fontánez Érika Fontánez et al., Tenencia y Propiedad en Puerto Rico: Investigación sobre las relaciones de tenencia y derechos propietarios en Puerto Rico, tenencia y propiedad en pr, https://tenenciaypropiedadenpr.org/sobre-la-tenencia-y-la-titularidad/ (última visita 1 de agosto de 2022).

[41] Ley para enmendar el Artículo 16 de la Ley Núm. 489-2004, Ley Núm. 32-2009, 23 LPRA § 5044 (2020); Ley para el Desarrollo Integral del Distrito de Planificación Especial del Caño de Martín Peña, Ley Núm. 489-2004, 23 LPRA §§ 5031-66 (2020).

[42] Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña v. Fortuño, 604 F. 3d 7 (1st Cir) 2010. En este caso el Tribunal estableció que: “Though the defendants have asserted that the Fideicomiso never legally owned the lands transferred to it by the Corporation, that argument does not deprive the Fideicomiso of Article III standing. We need not define the precise nature of the Fideicomiso’s interests in these lands to hold that they are sufficient to establish an injury in fact if Law 32 is enforced”. 

[43] Véase Geoffrey Payne et al., The limits of land titling and home ownership, 21 Environment & Urbanization443 (2009), disponible en https://doi.org/10.1177/0956247809344364.

[44] Cód. Civ. PR art. 777, 31 LPRA § 8021 (2015 & Supl. 2021). Véase también Bravman, González v. Consejo Titulares Real, 183 DPR 827 (2011).

[45] Exposición de Motivos, Código Civil de Puerto Rico, Ley Núm. 55 de 1 de junio de 2020, en la pág. 9. Recuperado de: https://bvirtualogp.pr.gov/ogp/Bvirtual/leyesreferencia/PDF/55-2020.pdf (última visita 1 de agosto de 2022).

[46] Cód. Civ. PR art. 788, 31 LPRA § 8032 (2015 & Supl. 2021)

[47] Id.

[48] L. 791/02, diciembre 27, 2002, Diario Oficial [D.O.] (Colom.) (por medio de la cual se reducen los términos de prescripción en materia civil) (disponible en https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=6921#:~:text=Modifica%20el%20C%C3%B3digo%20Civil.,inmuebles%20y%20determina%20requisitos%20invocarlas (última visita 1 de agosto de 2022));   Código Civil [Cód. Civ.] arts. 2010, 2506 (Chile) (disponible en http://www.paginaschile.cl/biblioteca_juridica/codigo_civil/libroc_uarto.htm (última visita 1 de agosto de 2022)). 

[49] Para un análisis económico sobre el impacto de reducir los periodos prescriptivos se recomienda consultar a el escrito de Itzchak Tzachi Raz, quien luego de evaluar los cambios legislativos en la usucapión en Estados Unidos por un periodo determinado concluyó que: “Weaker property rights a-la adverse possession legal doctrine may facilitate redistribution of land titles from relatively rich and powerful owners to relatively poor farmers. Under some circumstances, this redistribution will be more efficient than the initial allocation that would persist under a fully secure property rights regime. My hypothesis is that such a design will be beneficial when there is relatively high inequality.” Ver, además, Itzchak Tzachi Raz, Use It ot Lose It: Adverse Possesion and Economic Development (Harvard University, Working Paper, 2018), disponible en https://scholar.harvard.edu/iraz/publications/use-it-or-lose-it-adverse-possession-and-economic-development (última visita 1 de agosto de 2022).

[50] El anterior artículo 256 del Código Civil disponía que: Son bienes de uso público en Puerto Rico y en sus pueblos, los caminos estaduales y los vecinales, las plazas, calles, fuentes y aguas públicas, los paseos y las obras públicas de servicio general, costeadas por los mismos pueblos o con fondos del tesoro de Puerto Rico. Todos los demás bienes que el Estado Libre Asociado de Puerto Rico. Cód. Civ. PR art. 256, 31 LPRA § 1025 (2015 & Supl. 2021) (derogado 2020).

[51] Cód. Pol. PR art. 9, 1 LPRA § 6 (2016).

[52] Véase Oficina de Administración de los Tribunales, Poder Judicial de Puerto Rico, Anuario Estadísticos del poder judicial de Puerto Rico 2018-2019 (2022). https://poderjudicial.pr/documentos/informes/Anuario-Estadistico-2018-2019.pdf (última visita 1 de agosto de 2022) (No se encontró ningún informe detallado por causa de acción más reciente).

[53] Id.

[54] David M. Helfeld, El seminario sobre la demora judicial: diseño, resultados y recomendaciones, 77 Rev. Jur. UPR 891, 903, 906 (2008).

[55] La legítima se fija no solo en consideración a los bienes que tenía el causante en vida, sino que se traen las donaciones computables que haya efectuado el causante diez años antes de su muerte.  Cód. Civ. PR art. 1787, 31 LPRA § 11671 (2015 & Supl. 2021).

[56] Estate Settlement Statistics, EstateExec, https://www.estateexec.com/Docs/General_Statistics (última visita 1 de agosto de 2022).

[57] Ana Cristina Gómez Pérez & Lourdes Ivette Quintana Lloréns, La Hipoteca en el Derecho Registral Inmobiliario puertorriqueño  96-100, 116-20, 267-76 (2021).

[58] 31 LPRA § 9941 (2015 & Supl. 2021).

[59] Id. § 10057.

[60] Id. § 8583.

[61] 31 LPRA§§ 8052, 8584.

[62] Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA § 6016 (2016 & Supl. 2021).

[63] 31 LPRA §§ 10057, 8583.

[64] Véase Ley para enmendar el Artículo 1 de la Ley Núm. 43 de 9 de junio de 1956, derogar la Ley Núm. 15 de 16 de mayo de 1958; enmendar el Artículo 1 de la Ley Núm. 30 de 13 de junio de 1958, según enmendada; enmendar los Artículos 1, 2 y 3, añadir un nuevo Artículo 4 y reenumera los actuales artículos 4, 5, 6 y 7 como los artículos 5, 6, 7 y 8 respectivamente de la Ley 91 del 30 de mayo de 1970, según enmendada; con el propósito de modificar, actualizar y clarificar los aranceles correspondientes a ciertas operaciones registrales, así como aclarar el lenguaje de dichas disposiciones y para otros fines, Ley Núm. 209-2015;  Ley del Arancel de los Derechos que se han de Pagar por las Operaciones en el Registro de la Propiedad, Ley Núm. 91 de 30 de agosto de 1970, 30 LPRA §§ 1767a-67e (2016).

[65] Según explica el Tribunal Supremo en Acosta v. Lagares, un precarista es “aquel que ostenta propiedad perteneciente a otro de forma gratuita y sin el consentimiento de éste”. Acosta v. Lagares, 186 DPR 984, 1010 (2012).

[66] Lina Algoed et al., El Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña Instrumento Notable de Regularización de Suelo en Asentamientos Informales, (Lincoln Institute of Land Policy, Documento de Trabajo WP18LA1SP, junio 2018), disponible en https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/algoed_wp18la1sp.pdf.

[67] Proyecto de la Cámara 1063: Para crear la Ley para agilizar los procesos bajo el Programa de Autorización de Títulos adscrito al Departamento de la Vivienda, para atender a los damnificados por los huracanes Irma y María y los terremotos del año 2020”; crear trámites expeditos para obtener la titularidad de los terrenos y estructuras damnificadas por dichos fenómenos naturales y las respectivas situaciones de emergencia que éstos provocaron; ordenar procedimientos especiales en el Registro de la Propiedad; establecer la facultad para reglamentar; y para otros fines relacionados.